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房地产行业在宏观经济形势的影响下逐渐步入调整期，商品房买卖合同纠纷形势也出现新特点，为适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，人民法院在审理相关纠纷时也呈现出新的视角。为了帮助大家更好地了解和解决商品房买卖合同纠纷，我们特别开设了商品房买卖合同纠纷实务问题研究系列课程。
或许您是房地产开发企业从业人员，或许您是购房者，或许您是从事房地产法律事务的律师，您都会通过本系列课程深入了解商品房买卖合同纠纷中所涉及的各种实务问题。本课程通过对现有裁判观点的梳理，就商品房买卖合同纠纷中应重点关注的问题，详细分为六大主题进行讲解。其中包括：
（1）关于逾期交房的实务操作：房屋的交付是商品房买卖过程中至关重要的一环，房屋交付完毕被视为开发商主要合同义务履行完毕。倘若房屋未按时交付，开发商则要承担逾期交房的责任。因此，本课程结合当前相关法律、法规以及司法实践中的判例，就开发商逾期交房的司法认定及裁判规则为大家进行详细讲解。
（2）关于逾期办证的实务法律问题：本节课将从办理房产证的义务主体、逾期办证的成因及违约责任的承担、逾期办证违约金的计算等方面进行实务要点解析，具体分析逾期办证实务中存在的核心法律问题，以期对更好地处理商品房逾期办证纠纷形成助力。
（3）关于精装修房的风险防范及实务操作指引：开发商以精装修的方式交付商品房，往往伴随着很多的法律风险，极易导致买卖双方产生纠纷。本课程就将对精装修房存在的法律风险从精装修商品房买卖合同的表现形式、精装修房装修质量要求的认定以及因装修质量问题引发的常见法律纠纷三方面进行详细分析讲解。
（4）关于商品房买卖合同解除的相关问题：结合当前房地产市场情况，人民法院在处理商品房买卖合同解除纠纷时更倾向于以“商品房买卖合同的订立目的能否实现”为落脚点进行审慎考虑。本课程就将以案例为切入点，对商品房买卖合同解除的相关问题进行深入解读，向大家讲解法院在司法实践中的裁判规则。
（5）一房二卖中涉及的复杂法律问题解析：随着房地产市场的繁荣，一房二卖现象逐渐增多。一房二卖涉及到复杂的法律问题，对买卖双方及社会经济都产生深远影响。本课程以课程主讲人黄哲律师亲自代理的案件为切入点，对“一房二卖”所涉法律关系进行梳理，并深入讲解让与担保合同法律关系的认定及房屋买卖合同关系的认定等”一房二卖“中存在的各种实务法律问题。
（6）关于商品房预约合同的相关问题：商品房预约合同在购房者与开发商之间被广泛使用。然而，许多人对商品房预约合同的法律问题知之甚少，导致在交易过程中面临诸多风险。为了帮助各方主体更好地了解商品房预约合同的法律问题，本课程从预约合同的表现形式、预约合同与本约应如何区别、违反商品房预约合同的损失赔偿范围应如何确定以及未取得商品房预售许可证的预约合同效力如何认定等实务中常见的法律问题进行深入解析。
中联（大连）律师事务所合伙人
辽宁省建筑房地产法律专家库成员
辽宁省律师协会房地产与建设工程法律专业委员会委员
辽宁省律师协会企业法律顾问专业委员会委员
大连市律师协会房地产与建设工程法律专业委员会委员
大连市律师协会公司法律专业委员会委员
大连市绿色建筑行业协会理事、监事
大连广播电视台传媒有限公司特聘律师
2023年度《商法》中国法律市场青年律师精英100强
2022年度 ALB China 环渤海地区15佳律师新星大奖
2021年度大连市优秀青年律师
2021年代理的某建设工程施工合同纠纷一案作为辽宁省唯一案例入选司法部以案释法案例库
有着10年法律领域丰富的实践经验和较高的法律理论水平，擅长民商事争议解决，曾代理多起争议标的额较大的诉讼和仲裁案件，最终均取得胜诉结果；其深耕建筑与房地产领域，并取得优秀成果。
一、常见的逾期交房情形
（一）开发商未发出合格交房通知
（二）开发商交付的房屋未达到交房条件
（1）开发商交付的房屋未达到法定交房条件
（2）开发商交付的房屋未达到约定交房条件
（三）房屋质量不合格
（1）房屋主体结构质量不合格
（2）房屋质量问题严重影响正常居住使用（案例）
（3）如何对房屋主体结构是否存在质量问题进行鉴定？
二、开发商逾期交房的免责事由
（一）参考案例1：(2019)豫民申8823号
（二）参考案例2：(2022)辽02民终10771号
三、关于逾期交房违约金的计算
（一）《商品房买卖合同》中关于逾期交房违约金的约定
（二）《商品房买卖合同》中对逾期交房违约金约定了最高限额的情况（案例）
（三）《商品房买卖合同》中对逾期交房违约金数额约定不合理的情况（案例）
（四）《商品房买卖合同》中对逾期交房违约金约定不明的情况（案例）
（五）关于违约金计算的诉讼时效问题（案例）
一、办理房产证的义务主体
（一）初始登记（“大产权证”）
（二）过户登记（“小产权证”）
（三）建设单位竣工验收—过户登记 全流程示意图
（四）如何申请初始登记？
（五）如何申请过户登记？
二、逾期办证的成因及违约责任的承担
（一）逾期办证的成因
（1）开发商原因5点（案例）
（2）买受人原因（案例）
（3）第三方原因（案例）
（二）逾期办证违约责任的承担
（1）法律规定
（2）合同约定
（3）逾期办证与逾期交房违约责任共同承担的问题（案例）
三、逾期办证违约金的计算
（一）参考案例：(2021)辽02民终7768号
（二）参考案例：(2022)辽02民终7124号
一、精装修商品房买卖合同的表现形式
（一）精装修房是什么
（二）精装修商品房买卖合同的界定
（1）商品房买卖合同中约定装修条款
（2）开发商与购房人另行签订装修合同
（3）开发商、购房人与装修公司签订装修合同
（三）“捆绑装修”模式下装修合同的效力
（1）参考案例一：开发商与购房人另行签订装修合同
（2）参考案例二：购房人与开发商指定装修公司签订装修合同
二、精装修房装修质量要求的认定
（一）认定的一般规则
（二）关于广告宣传、样板房的适用与排除（案例）
三、因装修质量问题引发的常见法律纠纷
（一）装修质量问题严重影响正常居住使用（案例）
（二）一般装修质量问题（案例）
（三）因装修产生的室内环境质量问题（案例）
（四）房屋装修价值明显不符合装修质量要求（案例）
一、预约合同的表现形式
二、预约合同与本约应如何区别？
三、违反商品房预约合同后能否要求强制继续履行？
四、违反商品房预约合同的损失赔偿范围应如何确定？
五、未取得商品房预售许可证的预约合同效力如何认定？
一、合同解除权在逾期交房、逾期办证下成就的考量因素是什么？
（一）参考案例一：(2022)闽01民终1112号
（二）参考案例二：(2022)川01民终18341号
（三）参考案例三：(2022)湘06民终4145号
二、断供情况下开发商是否享有合同解除权？
参考案例：(2022)辽02民终8502号
三、购房人是否有权解除与银行之间的商品房抵押贷款合同并免除贷款偿还义务？
（一）参考案例：(2019)最高法民再245号
四、按揭银行在商品房买卖合同诉讼中享有何种地位？
（一）参考案例：最高人民法院获奖案例
五、银行作为担保权人的预抵押权能否优先受偿？
（一）参考案例：(2022)辽02民终3094号
六、购房人可否诉请抵押权人协助抵押人办理涂销房屋抵押权登记？
（一）参考案例：(2023)辽02民终4448号
七、按揭贷款合同的效力在开发商与购房人恶意串通时应如何认定？
（一）参考案例：(2016)鲁10民终360号
一、一房二卖所涉法律关系梳理
二、让与担保合同法律关系的认定
三、盖章行为的法律效力认定
四、 仅有定购协议的情况下，房屋买卖合同关系的认定
五、以房抵债来的房屋，房屋买卖合同关系的认定
六、恶意串通和虚假的意思表示导致《商品房买卖合同》无效的认定
七、一房二卖案件中管辖权的确定
八、一房二卖中房屋权属的确认及违约责任的承担
辽宁省建筑房地产法律专家库成员
辽宁省律师协会房地产与建设工程法律专业委员会委员
辽宁省律师协会企业法律顾问专业委员会委员
大连市律师协会房地产与建设工程法律专业委员会委员
大连市律师协会公司法律专业委员会委员
大连市绿色建筑行业协会理事、监事
大连广播电视台传媒有限公司特聘律师
2023年度《商法》中国法律市场青年律师精英100强
2022年度 ALB China 环渤海地区15佳律师新星大奖
2021年度大连市优秀青年律师
2021年代理的某建设工程施工合同纠纷一案作为辽宁省唯一案例入选司法部以案释法案例库
有着10年法律领域丰富的实践经验和较高的法律理论水平，擅长民商事争议解决，曾代理多起争议标的额较大的诉讼和仲裁案件，最终均取得胜诉结果；其深耕建筑与房地产领域，并取得优秀成果。
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